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康奈爾大學 | 經(jīng)濟學家：美國房地產(chǎn)衰退已經(jīng)到來

指南者留學 2022-12-08 12:58:15 閱讀量：1161

今年是房地產(chǎn)分水嶺的一年，但不是很好。   住房市場指數(shù)是一個備受關(guān)注的衡量房屋銷售前景的行業(yè)指標，在 11 月份以百分制下降至 33，這是十年來的最低水平，除了大流行的第一個反烏托邦月份。任何低于 50 的東西都會帶來麻煩。   一個月前，標準 30 年期抵押貸款利率超過 7%，創(chuàng)下至少 50 年來的最大單年增幅。   抵押貸款銀行家協(xié)會首席經(jīng)濟學家邁克爾弗拉坦托尼說：“為了讓你了解我們已經(jīng)走了多遠，我們今年年初的增長率約為 3%。” “這只是一次瘋狂的旅程。”   全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會高級經(jīng)濟學家 Nadia Evangelou 表示，3% 和 7% 的利率之間的差異相當于中等價位美國房屋的每月抵押貸款多出 1,000 美元。   本月利率已回落至 6.3%，為房地產(chǎn)市場萎縮的少數(shù)剩余買家播下了新的希望。   在史無前例的加息運動之后，美聯(lián)儲主席杰羅姆·鮑威爾 (Jerome Powell) 表示央行將放松政策。   這就是抵押貸款利率下降的原因之一。另一個更清醒。   “我們，其他人，許多市場參與者都預(yù)測美國和世界許多其他地方將出現(xiàn)衰退，”弗拉坦托尼說。 “這給利率帶來了下行壓力。”   根據(jù)全國房屋建筑商協(xié)會的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)市場已經(jīng)處于衰退之中，并且自仲夏以來一直如此，該協(xié)會與富國銀行一起發(fā)布了房地產(chǎn)市場指數(shù)。   “該指數(shù)已連續(xù) 11 個月下降，”房屋建筑商集團首席經(jīng)濟學家羅伯特·迪茨 (Robert Dietz) 表示。 “這將是 11 年來第一個獨立屋開工的日歷年，”衡量新房建設(shè)的一項指標，“總數(shù)量將低于前一年。” 他預(yù)測會出現(xiàn)兩位數(shù)的下降。   房地產(chǎn)市場走向何方，更廣泛的經(jīng)濟也隨之而來。 Dietz、Fratantoni 和業(yè)內(nèi)其他人預(yù)計美國將陷入衰退，這種經(jīng)濟萎靡狀態(tài)通常被定義為連續(xù)兩個季度下滑。   Fratantoni 說：“房地產(chǎn)市場導(dǎo)致美國陷入衰退，而且很可能會把它拉出來，復(fù)蘇將在明年年中左右到來。   這對房主意味著什么？   對于大多數(shù)人：留在原地。絕大多數(shù)房主都幸運地獲得了以低于 4% 的歷史低利率擔保的固定利率抵押貸款。幾乎沒有出售的動力。   “任何在今年年中之前獲得抵押貸款的固定利率抵押貸款的人都處于非常好的狀態(tài)，”弗拉坦托尼說。   一小部分房主（大約十分之一）可能遇到麻煩。他們持有可調(diào)整利率抵押貸款，如果他們還沒有調(diào)整的話，這些抵押貸款將很快調(diào)整到當前利率。   “那些人會受到打擊，”康奈爾大學金融學教授史蒂文卡維爾說。   在 2008 年大衰退之前的幾年里，可調(diào)利率抵押貸款占房屋貸款市場的 35%。當價格暴跌時，許多借款人所欠的金額與他們房屋的價值一樣多，甚至更多。   經(jīng)濟學家預(yù)計 2023 年不會出現(xiàn)這樣的崩潰。根據(jù)房地產(chǎn)分析師 ATTOM 的說法，目前所有抵押貸款中近一半是“資產(chǎn)豐富”的：借款人的欠款不到其房屋價值的一半。   如果房價暴跌，情況可能會變得糟糕。但經(jīng)濟學家預(yù)計在當前的經(jīng)濟低迷時期不會發(fā)生這種情況。   “可以肯定的是，我們將看到喪失抵押品贖回權(quán)的情況有所增加，”迪茨說。 “但我們預(yù)計它不會像上次那樣大規(guī)模。”   超過 600 萬個家庭在大蕭條期間失去了房屋喪失抵押品贖回權(quán)。 Dietz 說，這種低迷是在多年的過度建設(shè)之后產(chǎn)生的，導(dǎo)致住房過剩和房屋價值暴跌。   相比之下，近年來出現(xiàn)了“大量建設(shè)不足”的情況，他說，導(dǎo)致可用住房出現(xiàn)短缺。   Fratantoni 說，抵押貸款拖欠率是衡量即將到來的止贖的指標，處于歷史低位。   Fratantoni 說，在目前的房地產(chǎn)衰退中，“如果你的業(yè)主看到市場疲軟，他們就會將他們的房產(chǎn)撤出市場。”   美聯(lián)儲提高利率的部分原因是為了對過熱的房地產(chǎn)市場進行“調(diào)整”。根據(jù) Case-Shiller 美國全國房價指數(shù)，從 2020 年初到 2022 年 6 月，房價上漲了 40% 以上。   有效。該指數(shù)已連續(xù)三個月下跌，是十年來的最大跌幅。   現(xiàn)在的房價仍然高于一年前，但這可能會改變。房地產(chǎn)經(jīng)紀公司 Redfin 預(yù)測，2023 年房價將下降 4%，中值為 368,000 美元。   “這并不一定意味著每個人的房屋價值都開始下降，”Redfin 首席經(jīng)濟學家 Daryl Fairweather 說。 “豪宅的價格降幅最大。負擔得起的房屋可能會更好地保持其價值。”   Redfin 的一項分析表明，中西部和東北地區(qū)的房價可能會保持得更好，這些地區(qū)的房價在大流行年份的漲幅較小。鳳凰城等大流行的新興城市的價格可能會進一步下跌；得克薩斯州奧斯??；和愛達荷州的博伊西。   根據(jù)全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會的數(shù)據(jù)，房屋分析師預(yù)計房屋銷售將大幅下滑：2022 年下降 15%，2023 年下降 7%。   “在過去的 12 周內(nèi)，我們看到創(chuàng)紀錄的房屋被撤出市場，”費爾韋瑟說。潛在賣家“不愿意降價。他們寧愿留在家里等待。”   對于全國的房地產(chǎn)經(jīng)紀人和房屋銷售商來說，“去年是自 2006 年以來最好的一年，”Evangelou 說。   今年是最糟糕的一年。   The Hill 周一向幾位知名房地產(chǎn)經(jīng)紀人提出的采訪請求沒有得到答復(fù)，或者被禮貌地拒絕了。一位芝加哥經(jīng)紀人在一封電子郵件中解釋說，她的賣家“大多要等到明年才上市”。   高利率、高漲的要價和待售房屋庫存的減少也給買家?guī)砹送纯唷?lt;/p>   首次購房者面臨的可能性特別大。他們無法利用股權(quán)儲備來支付大筆首付款。租金上漲，使節(jié)省首付的任務(wù)變得復(fù)雜。   根據(jù)全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會的一項全國調(diào)查，首次購房者目前僅占所有購房者的 26%，是近年來的最低比例。   隨著 2022 年轉(zhuǎn)向 2023 年，所有的目光都將集中在利率上。許多觀察家表示，最高利率尚未到來。   “我們的預(yù)測使他們達到 7.5% 左右的峰值，”Dietz 說。   但 Redfin 預(yù)測利率最終會下降，到 2023 年底下滑至 5.8%。   以 5.8% 的利率計算，每月預(yù)算為 2,500 美元的潛在買家可以買得起 406,250 美元的房屋。以 6.5% 的利率計算，同一買家只能花費 383,750 美元。就在一年前，以 3% 的利率，買家可以花費 517,000 美元。   然而，對于最近加息引發(fā)的所有動蕩，從歷史上看，6% 或 7% 的利率并不是特別高。   “這不在瘋狂的范圍內(nèi)，”康奈爾大學的卡維爾說。 “我們一直在瘋狂的范圍內(nèi)。事實就是如此。”   <blockquote> 注：本文由院校官方新聞直譯，僅供參考，不代表指南者留學態(tài)度觀點 </blockquote>

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